Rafael Souza

Ubatuba (SP)

Sobre mim

Especialista em Direito Tributário, Negócios Imobiliários e Plan. Sucessório

Sócio fundador da RBS Advogados Associados, com atuação destacada a mais de 10 anos nas áreas tributária, imobiliária, sucessória ambiental e eleitoral. Pós-graduado em Direito Tributário pela FGV e formado em Direito pela Universidade São Francisco, possui sólida experiência em gestão pública, contratos e regularização patrimonial. Atua com soluções jurídicas estratégicas e atendimento humanizado em todo o Brasil.

📍Campinas, Litoral Norte de SP e Circuito das Águas Paulista

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Rafael Souza

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Comentários

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Rafael Souza

Comentário · ano passado

🏠 Ganho de Capital na Venda de Imóvel: Como Funciona, Quando Pagar e Como Legalmente Evitar o Imposto

Rafael Souza · ano passado

Olá, Yves! Muito obrigado pela leitura e pela excelente pergunta.

No seu caso, o ganho de capital só deve ser apurado e tributado no momento da efetiva alienação do imóvel, ou seja, na data da assinatura do contrato definitivo com transmissão da posse e dos direitos, mesmo que um sinal (entrada) já tenha sido pago antes.

Isso porque, para fins de imposto de renda, a Receita Federal considera como data da alienação aquela em que ocorre a transferência de propriedade ou de direitos, seja por escritura pública ou contrato particular com efeito de venda definitiva.

O sinal pago em junho não gera obrigação de pagar IR naquele momento, pois ainda não houve alienação formal do imóvel;
O ganho de capital será apurado sobre o valor total da venda, e o imposto (se houver) deverá ser pago até o último dia útil do mês seguinte à venda (por meio de DARF – código 4600), mesmo que parte do valor tenha sido recebida anteriormente.

Referência legal: IN RFB nº 1.500/2014, art. 2º, § 1º, e art. 23.

Rafael Souza

Comentário · ano passado

🏠 Ganho de Capital na Venda de Imóvel: Como Funciona, Quando Pagar e Como Legalmente Evitar o Imposto

Rafael Souza · ano passado

Olá, Doris! Muito obrigado pelo comentário gentil e pela sua excelente pergunta.

No seu caso, como o imóvel foi herdado pelos 4 irmãos e um deles comprou as partes dos demais, a Receita Federal entende que houve uma venda de cotas entre pessoas físicas.

Sobre o imposto:
Cada irmão que vendeu sua parte só paga imposto de renda se teve lucro com a venda, ou seja, se vendeu por um valor maior do que o que recebeu na herança.

O valor recebido na herança (chamado de “custo de aquisição”) é o valor que consta no formal de partilha.
Se a venda foi feita pelo mesmo valor da partilha, normalmente não há imposto a pagar.
Se foi por valor maior, o ganho de capital será tributado pela alíquota de 15% que é o piso até o teto de 22,5%.

Como reduzir ou evitar o imposto:
Se no formal de partilha foi atribuído ao imóvel um valor de mercado atualizado (e não apenas o valor venal de IPTU), o ganho de capital tende a ser menor ou até inexistente.
É possível também deduzir despesas com inventário, escritura, ITCMD e benfeitorias feitas no imóvel, desde que documentadas.

O cálculo é feito pelo programa GCAP (Ganho de Capital da Receita Federal), e o DARF (código 4600) é gerado automaticamente, caso haja imposto.

E o irmão que comprou, precisa pagar algo?
Não paga imposto agora, pois ele apenas comprou as partes dos outros.
Mas é muito importante que ele guarde todos os comprovantes de pagamento (transferências, recibos, contratos etc.), por um motivo: Esses comprovantes vão provar o custo de aquisição no futuro.
Se ele resolver vender o imóvel, o imposto será calculado com base na diferença entre o que ele pagou para os irmãos + o valor herdado, e o valor da futura venda.
Sem esses comprovantes, a Receita pode considerar que ele não teve custo na aquisição, o que aumentaria muito o valor do imposto quando ele vender o imóvel.

Rafael Souza

Comentário · ano passado

🏠 Ganho de Capital na Venda de Imóvel: Como Funciona, Quando Pagar e Como Legalmente Evitar o Imposto

Rafael Souza · ano passado

Boa noite, José Augusto! Excelente pergunta.

Na venda de imóvel comercial, não há isenção de imposto de renda sobre o ganho de capital, mesmo que o valor seja reinvestido. A isenção prevista no art. 39 da Lei 11.196/2005 é exclusiva para imóveis residenciais, tanto na venda quanto na nova aquisição.

Assim, o tributo será cobrado integralmente sobre o ganho de capital, calculado pela diferença entre o valor da venda e o custo de aquisição, conforme as regras da Receita Federal.

Por outro lado, é possível reduzir legalmente esse valor com algumas medidas:

Aplicação do fator redutor para imóveis adquiridos até 1988 (conforme art. 18 da Lei 7.713/88);

Atualização do custo de aquisição com benfeitorias e despesas comprovadas (notas fiscais, reformas etc.);

Em casos específicos, também é possível estruturar um planejamento patrimonial ou societário, como a doação com reserva de usufruto ou integralização em pessoa jurídica.